Dernièrement, en discutant avec des amis, voici une remarque qui a été émise. Contrairement à l’achat d’une maison, louer sa résidence principale peut être rentable… dans certains cas.
Il me dit : « Les faits sont intéressants si on possède un logement avec des aides, au final, tout cumulé, le loyer est moins cher qu’un prêt pour une maison équivalente.»
Voici la suite de son raisonnement :
Si l’on compare alors la valeur mensuelles du loyer avec la valeur mensuelle d’un prêt (toutes aides confondues), le loyer sera inférieur au prêt à payer. Pour beaucoup, l’un des intérêts d’acheter sa résidence principal c’est l’économie réalisée tous les mois une fois le prêt terminée. Pas forcément sûr et certain pour mon interlocuteur…
Dans le d’une location, on pourrait virtuellement placer de côté une certaine somme mensuellement, cette somme reviendrait à la différence entre le prêt et le loyer (toutes aides comprises). Au bout de 25 ans, les économies ainsi placées pourrait rapporter gros.
J’étais très septique mais sans vouloir fâcher mon collègue, je me suis donc interrogé… vu que je suis propriétaire (enfin surtout ma banque) et n’aime pas les locations.
Soyons large, disons qu’il serait possible d’économiser virtuellement 300 euros par mois, au bout de 25 ans, brut de fonderie, le gain serait alors de 90 000 euros. C’est bien loin de la valeur d’une belle maison !
Ajoutons à cela ‘économie sur les impôts fonciers, les locataires ne payant que la taxe d’habitation, les impôts locaux sont à la charge du propriétaire. Estimons un impôt foncier moyen de 200 euros par an, sur 25 ans, on n’économise que 5 000 euros de plus.
Au total nous avons donc 95 000 euros brut de côté sur 25 ans.
Investissons cette somme sur 25 ans en prenant quelques risques.
Voyons toujours large et sans aucune perte, la somme totale gagnée pourrait atteindre 130 000 euros.
En effet donc, si une personne arrive à mettre de côté autant d’argent, oui louer devient plus intéressant que d’acheter… maintenant soyons réaliste ! Dans cette théorie, économiseriez-vous réellement 300 euros tous les mois dans des comptes à risques ?
Pour ma part je n’y crois pas trop, peu de gens placent d’abord leur argent avant de payer les factures. Ils attendent la fin du mois afin de savoir ce qu’ils peuvent faire de ce qui leur reste… généralement pas grand chose.
De plus, louer à certes certains avantages mais vous restez toujours dépendant des propriétaires.
Crédit photo : http://www.flickr.com/photos/blmurch/
L’achat ne devient gagnant par rapport à la location qu’à partir d’un certain nombre d’années. Le plus difficile reste d’estimer le temps nécessaire en fonction de ces projets plus ou moins long terme.
Celui qui compte rester plus de 10 ans dans un même logement a plus de chance d’être gagnant en étant propriétaire que locataire. A l’inverse, celui qui c’est qu’il va devoir déménager rapidement (changement de localité, agrandissement de la famille, etc.), a toutes les chances d’être gagnant en restant locataire.
Les frais à l’achat :
– Frais de notaire (7% du prix du bien soit plusieurs milliers d’euros)
– Frais d’agence (s’il y en a)
– Frais de financement (frais de dossier, d’assurances, de garanties et surtout les intérêts du prêt)
– Taxes foncières à payer tous les ans
– Les gros travaux d’entretien et de rénovation que ne payent pas un locataire.
Les avantages de la location :
– Mobilité (on déménage en 3 mois maximum et sans encombrement)
– Actuellement pour un même bien, il est très rare que le loyer soit plus cher que le coût du crédit nécessaire pour acheter le même logement.
– Ne payent pas les gros frais de copropriété, travaux d’entretien, rénovation. Pas de taxes foncières. Pas d’assurance de prêt ni d’intérêt d’emprunt.
– Peu économiser la différence et l’investir ailleurs (pas donné à tout le monde comme tu le dis, mais très rentable pour ceux qui auront la discipline de le faire)
Avec les prix et les loyers actuels, il faut rester en moyenne plus de 8 ans dans le même logement pour que l’achat devienne gagnant par rapport à la location.
Sachant qu’un propriétaire garde en moyenne son bien 8 ans (divorce, changement de situation, …).
Je suis assez d’accord, la majorité des gens (et moi la première) ne serait pas capable de s’astreindre à mettre cette somme de côté tous les mois. Mais pour les gens qui en sont capables, peut-être peuvent-ils faire des placements moins risqués, qui rapportent moins, mais qui leur permettront d’acheter une maison pour leur retraite (oui, là il faut une grande confiance en l’avenir pour utiliser ces mots quand on sait que ladite retraite ne sera pas avant 25 ans…)dans une région où l’immobilier est moins cher. Cela peut correspondre à l’envie de certains, et c’est un objectif à prendre en compte dans le calcul de départ.
C’est beaucoup plus compliqué que cela et c’est clairement dépendant de chaque situation. Je t’invite à aller voir ce simulateur plutôt complet : http://asi77.free.fr/ (les liens qui figure sont assez intéressants également)
Par contre, on est d’accord, si, et seulement si, il n’y a pas de revente une fois le prêt remboursé alors l’achat est gagnant par rapport à la location.
Mais attention, si pour cela (et je connais des exemples réels) on multiplie quasi par 2 le montant de la mensualité par rapport à ce qu’on payait en location, quid de la « qualité de vie » ? Et ce genre de coefficient multiplicatif est largement plus présent que l’on pense, surtout en région parisienne.
Bonjour,
Je connais ce sujet pour avoir fait le calcul détaillé (feuille de calcul disponible sur demande) dans les années 90.
La conclusion de mon étude est que le modèle est très sensible aux prévisions : si la croissance du prix de l’immobilier est de 4 % par an, que les taux d’intérêt sans risques sont à 4 % aussi et que les loyers augmentent selon l’indice observé depuis longtemps, les deux choix se valent mais il ne faut pas être cigale. On peut alors acheter un logement au bout de 20 ans environ.
Et ce qui change beaucoup est l’envie ou non d’être propriétaire et d’être « chez soi ». Pour certains, ça n’a pas de prix.
Si on table sur des prix de l’immobilier croissant de 8, 10 ou 25 % comme on a pu l’observer, aucune hesitation. Mais ça, on ne le sait pas à l’avance. Et maintenant, qui parierait à nouveau là-dessus ?
Quelques remarques : .
– calcul du budget d’achat dispo : votre calcul est assez approximatif. Si on prend un taux d’interet de 4 % par an net, au bout de 25 ans, les 300 E d’économie mensuelle valent 155 kE. Et si vous ecconomisez 500 E au lieu de 300, vous avez 260 kE en 25 ans. C’est pas tentant ? Sinon, c’est la banque qui les prend.
– calcul de la différence entre loyer et remboursement : OK pour 300 E pour une cigale un peu économe.
– calcul de la différence entre coût mensuel pour un propriétaire et loyer : en plus du remboursement d’un prêt, un propriétaire à une foule de dépenses : impots divers, travaux de structure (en copro ou individuels), menu entretien. De plus, quand on loue, on se lance rarement dans des gros travaux. Si on ajoute deux ou trois mois d’équivalent de loyer tous les 3 ans pour payer un changement de plomberie, une chaudière, un ravalement, une mise aux normes comme il y en a tous les 10 ans… etre propriétaire est couteux. Si on prévoit de déménager plusieurs fois en 25 ans, il faut ajouter des frais plus élevés pour un propriétaire.
Bonne journée.
Benoît
Je ne pensais pas que mon article ferais autant débat, mais je suis heureux d’apprendre autant de choses par vos commentaires, merci
Dans ma situation actuelle, il me semble aussi que payer un loyer est plus avantageux pour moi qu’acheter…mais ça va dépendre de l’évolution de l’immobilier évidemment ! Bref, on va rester locataire en attendant la baisse ! Mais je regarde quand même les annonces 😉
Pour ma part, je préfère de loin acheter une propriété si mon budget me le permet mais l’approche est intéressante.
Bonjour,
Pour moi qui suis propriétaire je pense que de payer un loyer pendant des années c’est de l’argent perdu car jamais le logement loué sera à soit. Quand on achète une maison généralement c’est pour y rester longtemps et donc celle-ci prendra certainement de la valeur 15 ou 20 ans plus tard. L’idéale pour moi (et c’est ce que j’ai fais) est de faire construire, par exemple mais parents avaient construit leur maison il y a maintenant 26 ans pour environ 400 000 Francs soit environ 60 000 €, actuellement leur maison voudrait environ entre 120 et 140 000 € !!
mes parents ont fait x4!!!
Oui théorie bien connue.
Beaucoup de mes clients me la sortent mais au fur et à mesure des années on s’aperçoit facilement qu’en fait 99% des personnes n’ont pas mis cet argent de côté donc sur le long terme cette théorie ne tient pas la route.
Pour toucher au concret, voici un exemple perso:
sur 5ans, 2500€ de taxe foncier, 100€ de plus chaque mois par rapport à une loc, soit une dépense supplémentaire, en tant que proprio, de 8500€. Le capital sur 5ans? 15000€. Le gain est donc de 6500€. CQFD.
Bonne idée d’article, Franck. Je pense que cela dépend des goûts et de la situation de chacun. Pour ma part, par exemple, je ne peux absolument pas acheter dans ma situation actuelle : seule avec un enfant (sans pension alimentaire), quelques dettes à régler venant d’un moment de ma vie où j’ai galéré. Rien de côté. Pas d’apports de parents.
Et puis j’aime être locataire pour l’instant car je pense bouger encore 😉 Je ne suis pas sûre qu’acheter en France soit si rentable, (surtout dans ma région Rhône-Alpes, une des plus chères de France avec Paris et Côte d’Azur), alors qu’à l’étranger, l’immo peut être plus abordable. J’y songerai plus tard, même si j’approche de la quarantaine.
Pour ma part, je ne trouve pas que louer est plus intéressant, quand je vois les loyers équivalents à ce qu’on a (maison 3 chambres avec jardin), dans ma commune, les loyers sont au moins 200 euros plus chers que mon crédit immo…
On a acheté surtout en pensant à la retraite… Parce que quand tu gagnes moins de 1000 euros par mois et que tu dois payer un loyer, tu pleures… Et si on est morts d’ici là, ça laissera un patrimoine à nos enfants !